Le bon prix selon ta ville, le mois, ton bien et la plateforme. Compensation automatique des commissions (Airbnb 3 %, Booking 15 %, direct 0 %). Données INSEE et Turismo de Portugal.
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ton prix recommandé.
Les commissions sont très différentes : Booking prend 15 % sur le prix affiché, Airbnb prélève environ 3 % côté hôte (host-only fees), le direct = 0 % de commission. Pour encaisser la même somme nette, tu dois afficher des prix légèrement différents sur chaque canal. Le calculateur le fait automatiquement.
On part de l'ADR moyen LCD de ta ville (sources INSEE, DGE, INE, Turismo de Portugal). On ajuste selon le type de bien (studio à maison entière), le mois (haute saison ×1.25, basse ×0.85, neutre ×1.0 selon les pics observés localement) et le canal de réservation pour neutraliser sa commission. On donne le prix base, le prix weekend (+20 %), le prix semaine (-8 %), et la fourchette min/max.
Les hôtes LCD pratiquent un premium weekend de 20 à 40 % vs semaine. Vendredi et samedi sont les nuits les plus demandées surtout en ville. Notre calculateur applique automatiquement +20 % weekend, à ajuster selon ta concurrence locale (Airbnb te montre les prix moyens du quartier).
Oui, surtout en zone touristique. Un prix fixe te fait perdre 15 à 25 % de revenus selon les études (rapports observatoires régionaux). Notre calculateur te donne les 12 prix mensuels d'une année, ajustés sur la saisonnalité réelle de TA ville. Tu n'as plus qu'à les saisir dans ton calendrier Airbnb/Booking.
C'est l'élément qu'on ne peut pas évaluer ici (variabilité énorme rue par rue). Le calculateur donne une base solide marché. Pour affiner : regarde les 5-10 annonces concurrentes les plus comparables (taille, équipement, vue) sur Airbnb et compare. Si tu es ±15 % de la médiane des concurrents, tu es bon.
Avec un compte Standard, tu obtiens des recommandations de prix mensuelles ajustées sur ta vraie occupation, ton historique et la saisonnalité locale.
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